房产金融危机防控对策

本文作者：邵玉

1.拓宽房地产融资渠道。

由于我国房地产企业的资金来源仍以银行贷款为主，所以我国有必要尽快建立多元化房地产融资机制，具体可以考虑以下几个手段:首先是培育和发展住房抵押二级市场，试行住房抵押贷款证券化。实施住房贷款证券化，不但可以扩大商业银行的融资规模，还会使整个资本市场与房地产金融市场有机互动，提高银行资产的流动性，有效降低银行开展住房贷款业务成本。其次还可以发展房地产基金、房地产信托、积极稳妥地发展住房公积金贷款，以及在防范风险的前提下，积极引导外资进入国内房地产市场等方式。房地产融资渠道的多元化应该是当前乃至今后一个时期的主要方向，通过对直接融资的制度化创新设计，从而从根本上防范银行的风险。

2.加强银行内部控制。

要努力完善银行内部控制，从根本上改变金融企业治理结构缺陷显著的问题，加快股份制改造和健全内控机制，彻底改变银行不良资产比例偏高、风险隐患较大的现象，建立有效的房地产金融风险预警机制。首先，商业银行要建立健全房地产市场预测、分析和监测体系，及时关注各地房地产市场的发展变化情况，要加强对房地产行业周期波动的研究，制定与房地产业政策相互协调的房地产信贷政策，以提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，防范与控制市场风险。其次，商业银行要建立一套严密的营销、审核、授信管理和贷款风险评价体系，防止少数借款人利用银行贷款资金进行投机套利或挪用贷款从事不当经营活动。此外，要加强银行信贷从业人员的培训，使其有良好的职业道德和风险意识，最大程度地规避信贷风险的发生。最后，应根据国际国内宏观经济形势，从人均可支配收入、利率、汇率与空置率等角度入手，构建完善的房地产风险预警体系，防止房地产泡沫导致的金融风险。

3.建立健全信用评级体系。

建立健全的信用评级体系，有利于金融机构能较为客观地判断借款人的信用度，针对不同信用等级的借款人给予不同的贷款条件。这个制度可对个人借款者就业和收入变动以及财产增减情况实行追踪调查和动态监控，有利于客观评定个人信用度，便于金融机构预测贷款风险概率、分析贷款风险类别，有效预防将要产生的违约行为，促使借款人按约履行合同。除此之外，我国银行应引进保险制度，应该建立健全抵押保险制度和政策性担保机制。这不仅有利于促进商业银行在办理抵押贷款业务流程中操作的严格化、标准化，有效抑制其盲目放贷的现象产生，也有助于商业银行规避道德风险、信用风险和房地产市场周期波动风险。

4.加强国家的宏观调控和引导。

我国政府要加强对房地产宏观调控的科学性和及时性，完善调控手段，提高调控能力，防止房地产泡沫现象，促进房地产业健康、稳定、有序地均衡发展。我国必须完善全国房地产市场信息系统，加强对房地产市场统计工作，建立健全房地产市场预警预报体系。政府应及时、准确、全面地收集房地产发展的相关数据进行分析、公布，政府可以根据所掌握的房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控和指导，从而实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。政府要引导土地持有者合理提高土地使用效率，抑制土地的过度投机，还要设计合理、严密的房地产税制。如为鼓励持有人积极投资开发土地、刺激土地供给的土地闲置征税等。

5.健全相关的法律法规体系。

市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，房地产金融尤其必要，我国应根据国内外的实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的政策、法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好环境，保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产金融风险。2007年10月1日起开始实施的物权法就是完善与房地产金融相关法律的具体体现。具体说来，目前以下几项法律法规急需要政府制定:房地产抵押贷款法———规范各金融机构的房地产抵押贷款业务操作，保障有关各方的权益;公积金法———主要规定公积金的组织机构和公积金的缴交、管理、使用、监督、法律责任等;房地产抵押贷款保险法———为担保机构参与住房抵押贷款保险提供法律保障;房地产金融机构组织法———规范房地产金融业务的参与主体及各专业性房地产金融机构的组织和运作;消费信贷法———有利于从根本上规范住房市场和消费信贷行为，对于建立健康的房地产消费市场具有重要意义。