中国房地产风险问题分析

本文作者：邵玉 单位：沈阳理工大学应用技术学院

一、引言

房地产金融风险是指从事房地产金融业务的金融机构在支持房地产企业从事房地产开发、建设、经营过程中，由于决策的失误、客观环境的变化以及各种现实中无法确定的因素，而导致的金融机构自身在资产、收益上可能的损失及其信誉上可能的损害。房地产金融风险是整个房地产金融体系所面临的风险，而不是单指某项业务或某个金融机构所面临的风险。因为，房地产金融业务与金融机构之间存在着紧密的联系、他们既相互影响又相互制约，一旦产生风险往往会相互连累。当某一个项目或金融机构遭受较大的房地产金融风险时，尤其是已经受到较大损失时，公众就可能对其他项目或金融机构的稳定性、可靠性、流动性产生怀疑，因恐慌而挤兑，引发多米诺骨牌效应，波及整个金融体系进而引发金融动荡乃至金融危机的发生。另外，金融部门经营的外部环境变化，也可能导致整个金融体系遭遇系统性风险，从而发生更大的损失。中国的房地产市场是以金融为支撑的市场，房地产开发贷款、个人住房信贷，还有其他贷款总额的81%，其抵押物都是房产。因此，房地产业的兴衰和金融风险密切相关。房地产金融是一国房地产经济乃至整个国民经济发展的一个重要领域，对中国来说，更是一个有待深化的、崭新的领域。正如香港商业专家梁振英先生所说的，走向国际化的中国市场把金融与房地产业相结合起来，是划时代的新命题。积极发展房地产金融，科学防范房地产金融风险，对于推动中国房地产经济健康发展，加快中国城市化进程，实现全面建设小康社会的奋斗目标都具有重大的理论意义与现实意义。在中国经济高速发展的今天，房地产金融所面临的风险是我们必须高度重视的问题。防范房地产金融风险，不仅仅是房地产业与房地产金融业稳定和发展的需要，对整个金融业与国民经济的稳定和发展也至关重要。就我国目前房地产开发、经营的现状而言，虽然各种风险还没有充分暴露，但其中的种种现象实际上已经预示着房地产金融风险无处不在，因此，更需要引起房地产业以及金融业各个方面的高度关注。

二、我国房地产金融风险的现状

近年来，随着我国经济实力的增强和城市化进程的推进，房产需求的大幅增加，使我国房地产金融所隐藏的各种风险逐渐浮出水面，具体来说，我国房地产金融风险分为以下几类:

(一)政策与法律风险

目前，我国房地产金融存在着较大的政策风险与法律风险，如行业发展的变化、房地产业或给房地产业提供服务的金融机构的管理不规范、国家或地方政府有关房地产行业或有关金融机构的各种政策、法律、法规的变化都会使房地产金融遭受风险。另外，对我国房地产金融的发展有巨大影响的工程规划制度、土地供应制度和土地出让制度都存在很多不合理的地方，这些不足都提高了我国房地产金融风险产生的机率。缺少相关政策也会给金融机构带来风险。如，我国有些房地产企业的土地取得方式违规，还有的土地并不是通过公开的招标拍卖取得，只是和乡政府、企业签个协议，然后向银行贷款，因此，土地的取得隐藏着极大的法律风险。

(二)市场风险

由于我国房地产投资加速过快，导致房价过高，超越了居民承受能力，使消费者对金融市场的依赖程度增加，同时，空置面积总量过大，资金回笼慢，从而会给房地产金融市场带来风险。近几年来，我国房地产投资量大幅增加，房价上涨较迅猛，但与此相对应的是商品房空置率也随之增加。房地产价格上涨过快很容易造成房产的市价过度偏离其实际价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来巨大的损失。此问题在2008年尤为突出，因此部分地区出现了消费者观望、开发商降价的局面。另外，中国房地产市场还存在外资大量涌入问题，由于外资的目的是短期持有，如果今后市场出现了问题或外资认为人民币不会有再升值的空间，这时大量外资将兑换人民币撤出中国市场，从而给国内银行带来巨大风险。

(三)信用风险

我国土地储备制度不完善，导致土地储备贷款存在隐性风险。一方面，我国土地被政府部门高度垄断，各级政府已将拍卖土地的收益作为地方财政收入的重要来源之一，因此地方政府出让土地价格往往较高，相应带动了房地产价格的上涨。土地开发与购置的融资需求十分巨大，还款则主要依靠土地出让金。银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。当前主要采用政府保证和土地使用权质押两种担保方式，这两种方式均存在较大的信用风险。另一方面，在房地产市场运行中，由于土地价格频繁波动、房地产企业商品房销售困难、资金周转不灵或经营不善、亏损严重甚至破产倒闭而无力还款等，都会带来信用风险。此外，在个人住房贷款业务中，我国人民银行已建立起的个人信用评级机制还不够完善，只能依据已在册的信用记录状况来进行评定和审核，加上个人收入的不透明和个人征税机制的不尽完善，银行在发放个人贷款时，很难对借款人的资信状况做出正确判断，因此存在较多的不确定性，仍面临较大的信用风险。

(四)操作风险

由于我国现代银行制度并不完善和缺乏相关制度的约束，在发生金融业务时，银行信贷部门与个人在信贷操作过程中，很容易产生操作风险。主要表现为:一是商业银行缺乏对国家宏观调控政策和市场变化的敏感度，对房地产行业信息、价格的变化等掌握不及时、不全面，导致对房地产市场和房地产企业及项目的判断分析能力较弱，在一定程度上影响了银行对市场机遇的把握和对风险的控制。二是商业银行风险管理存在缺陷，缺少科学有效的风险监控、预警、识别、处置等信贷管理机制。特别是个人住房贷款，由于个人诚信系统不完善，商业银行缺乏对借款人资信调查的有效手段。三是有的房地产企业规避自有资金比例管理，加大了银行信贷操作难度。

三、防范房地产金融风险的对策建议

(一)拓宽房地产融资渠道

由于我国房地产企业的资金来源仍以银行贷款为主，所以我国有必要尽快建立多元化房地产融资机制，具体可以考虑以下几个手段:首先是培育和发展住房抵押二级市场，试行住房抵押贷款证券化。实施住房贷款证券化，不但可以扩大商业银行的融资规模，还会使整个资本市场与房地产金融市场有机互动，提高银行资产的流动性，有效降低银行开展住房贷款业务成本。其次还可以发展房地产基金、房地产信托、积极稳妥地发展住房公积金贷款，以及在防范风险的前提下，积极引导外资进入国内房地产市场等方式。房地产融资渠道的多元化应该是当前乃至今后一个时期的主要方向，通过对直接融资的制度化创新设计，从而从根本上防范银行的风险。