2021-4-9 | 金融保险专业论文
本文作者：张仁枫 单位：四川大学经济学院
房地产金融体制是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通、信用渠道和其它金融市场所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动所构成的组织体系、机构组成和运行机制。［1］从20世纪80年代初期的艰难摸索和金融试点开始，我国房地产金融体制的形成是随着房地产市场发展的需要而不断产生和发展的，但又严重落后于房地产市场的发展。到目前，我国基本建成了一个以商业银行为主线，以其他金融机构为补充的房地产金融体制，其发展程度远未成熟，需要不断完善和改进。
一、我国房地产金融体制的现状与矛盾
（一）融资结构极不平衡和不合理，银行系统风险高度集中
直接融资和间接融资比例的不协调、商业银行贷款的垄断不均以及信贷结构风险的增大等导致融资结构极不平衡和不合理。目前，我国房地产资金绝大部分来源于商业银行的信贷和按揭贷款，而国有控股的大型商业银行又占据主要地位，造成银行系统风险的高度集中，具体表现在以下几方面：
1．房地产贷款余额占商业银行贷款余额比例较高，并有小幅上升趋势
从国家统计局的资料可以看出，2001年，我国房地产贷款余额仅占金融机构贷款余额的9．98％，而到了2010年，这一数字达到了18．25％。这说明，银行贷款是房地产的主要融资渠道。我国房地产业的融资结构中直接和间接来自银行贷款的比重大约占55％，超过30％～40％的国际水平。［2］如果加上开发企业流动资金贷款、施工企业垫资中的银行贷款部分、预收款中的个人住房贷款部分，银行资金占房地产开发资金的比例更高。目前，我国房地产融资渠道还很单一，融资困难的尴尬局面一直影响着房地产金融的稳定。在房地产开发过程中，房地产开发资金巨大和房地产企业自我资金积累有限的矛盾从未间断，而投资需求旺盛与融资渠道有限的矛盾也难以解决。这种极度依赖银行贷款的状况，严重影响房地产行业的长期发展，也加重了银行系统的金融风险。因此，只有通过金融创新，拓宽房地产融资渠道，调整房地产融资结构，才能从根本上解决这道难题。
2．房地产信贷受国家政策和宏观经济形势影响较大，年增长率波动较大
商业银行信贷一直是房地产企业的主要资金来源，也是个人住房贷款的主要金融保障。纵观近10年来的信贷状况，不管是房地产开发企业贷款，还是个人住房贷款，受政府宏观政策的影响都非常明显。据国家统计局数字显示，2004年、2008年和2010年，房地产企业开发资金中银行贷款的增速都出现较大的下滑。2004年房地产企业贷款新增31584126万元，占资金来源的比例为18．40％，同比增加0．64％，比2003年41．34％的增幅下降40％以上；2008年贷款新增76056925万元，占资金来源的比例为19．20％，同比增加8．40％，比2007年30．96％的增幅下降22．56％；2010年，贷款新增125400000万元，占资金来源的比例为18．40％，同比增加10．30％，比2009年49．40％的增幅下降30％以上。之所以会出现这种波动的原因就在于房地产政策的影响所致。
3．个人住房贷款余额占房地产贷款余额比重较大，且增幅远远高于房地产开发企业贷款增幅
据国家统计局数字显示，2001年，我国房地产贷款余额11214亿元，其中个人住房信贷余额为5598亿元，比2000年增加2282亿元，占房地产贷款余额的比例为49．92％；2002年，房地产贷款余额为16352亿元，其中个人住房贷款余额8258亿元，增加2671亿元，占房地产贷款余额的比例为50．50％；2003年房地产贷款余额21422亿元，其中个人住房贷款余额11780亿元，占房地产开发企业贷款余额的54．99％；2004年房地产贷款余额26306亿元，其中个人住房贷款余额15922亿元，占房地产开发企业贷款余额的60．53％；截至2010年末，房地产贷款余额为90959亿元，其中个人住房贷款余额57300亿元，占房地产开发企业贷款余额的62．99％。个人住房信贷余额占金融机构贷款总余额的比例也小幅上升，2001年仅为4．98％，而2010年，这一数字达到了11．24％。此外，个人住房贷款余额的增速均高于房地产企业贷款增速，均在10％以上，最高时为2001年，达到68．82％的增幅。这两项数据说明了我国个人住房贷款发展的潜在空间非常巨大。
（二）房地产金融市场结构单一，完整的市场体系尚未形成
首先，我国房地产金融市场体系很不健全。一方面，缺乏多层次的房地产金融市场机构体系。我国房地产金融市场目前以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。目前，一级市场体系仍以商业银行为主，其它专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构发展并不充分或仅处于起步阶段。另一方面，缺乏多元化、规范化的房地产金融产品体系。其次，不完善的法律法规体系制约了房地产金融市场有序发展。目前我国与房地产金融有关的法律法规仍存在不完善和部分缺失现象，难以适应房地产金融快速发展的需要。现有的《公司法》、《证券法》、《担保法》、《保险法》、《城市房地产管理法》等法律法规不适应房地产金融发展和创新的需要，需进一步加以修改、补充和完善。［3］虽然目前我国的金融机构数量有了较大的突破，但总体服务水平还有待提高，服务类型还比较单一，管理机制还不顺畅。由于缺乏整体规划，金融机构间的协调机制还没有凸显出来。
（三）房地产金融体系不健全，宏观调控难度较大
长期以来，我国形成了“银行为主、信贷为主、一级市场为主”的房地产金融市场体系。在这样的房地产金融体系下，房地产融资单一，对商业银行信贷依赖程度过高；政策性住房金融发展滞后，对中低收入居民等特定人群缺乏政策性住房金融支持；金融市场结构不合理，市场机构体系不完善，既无多样化的房地产金融机构，也无多层次的房地产金融市场来承担房地产金融的风险，让房地产金融风险完全聚集在商业银行。［4］目前，我国政府缺乏有力的措施支持房地产金融业务的创新，缺乏由其直接经营、能贯彻政策意图的金融机构，缺乏专门的保险机构为居民的储蓄存款和银行贷款提供安全保障。众多的金融机构无法进入房地产金融市场，使资本市场与房地产市场脱节。［5］这种不健全的金融体系势必加大宏观调控的难度。如在当前高房价的背景下，国家为了控制房价高涨而采取的宏观政策起效比较慢，一旦金融机制受到阻隔，市场就会失灵，政府的宏观政策就可能无法发挥效应。