2021-4-9 | 金融保险专业论文
本文作者：雷学军 单位：华中科技大学
一、美国的房地产金融政策与风险防范体系
1、房地产金融政策
（1）罗斯福和杜鲁门时代。1932年，是经济大萧条之后的罗斯福时代，美国出现了住房建设和金融危机，政府通过设立“联邦住宅贷款银行系统”（FHLB），并批准《住宅抵押贷款法》，成立了“房地产贷款公司”，形成了长久性的分期付款式抵押贷款市场。1934年，《国家住房法》通过并成立了“联邦住宅管理局”（FHA）和“联邦储蓄贷款保险公司”（FSLIC），组建“互助组织”，负责对个人的抵押贷款保险。为解决低收入人群的住房问题，1937年，通过了《公共住宅法案》，设立“联邦平民房屋建设总处（USHA）”，为平民提供低租金住房。1949年，杜鲁门政府修订了《国家住房法》，提出“居者有其屋”的住房目标，通过兴建公共住宅单位解决大多数人的住房问题。
（2）肯尼迪与约翰逊时代。1961年，肯尼迪政府发表国情咨文《住房和城镇发展计划》，提出三个目标：更新和规划城市、给全国人民体面住房、鼓励发展建筑业。并通过提供“低于市场水平利率”的贷款计划，鼓励私营金融机构向市场提供贷款。1965年，约翰逊政府的“租金增补”计划，将低收入家庭住房支出的比例进行限制。1968年，出台了新住房贷款计划，鼓励私人开发商低利率贷款，联邦政府给予贴息。《住房与城市发展法》颁布后，住房与城市发展部（HUD）正式成立。
（3）尼克松与福特时代。1969年，尼克松政府先后实施了“自置居所计划”和“租赁住宅计划”，但收效甚微。1970年，国会通过“紧急住宅融资法案”，成立“联邦住宅贷款抵押公司”开辟二级市场。后来，福特政府提出“社区发展补助计划”，将住房建设、都市重建和其他住房资助计划合并，重新分配资金。
（4）里根与布什时代。里根为了减少政府财政压力，提高租客承担租金的能力，降低政府确定的“公平市场租金”标准。于1987年推行税制改革和“低收入阶层住房税金信用计划”，对给低收入人士提供住房的项目提供税收优惠。1990年，布什政府出台“国民可承担住宅”法案，通过担保和信用证明方式为租客提供帮助，并加强地方政府和非营利性社区在住宅开发中的作用。
（5）克林顿与小布什、奥巴马时代。1997年正式出台了“多成员家庭资助性住房改革及承受能力法案”，新增45亿美元资金用于保障住宅单位和个人利益，同时也为1999年以后逐步改革由FHA提供保险的抵押贷款体制创造条件。克林顿时代，改革住房与城市发展部（HUD）的职能，在削减联邦政府对住房有关预算的同时，将执行住房计划的职能逐步转交给各州和地方政府。同时，提高各州所得的税金信用人均标准，从1.25美元提高到1.75美元。2000—2004年，全美提高房地产税收入比例。针对房屋购买和出售的差价，美国一些州政府专门设计征收房地产增值税，规定自住房住满两年以上出售可以享受大幅度增值税减免政策，投资房则不能享受相应的增值税减免政策。
2、房地产金融机构与运作体制
20世纪60年代以来，随着美国住房抵押贷款机制和房地产证券化机制的应用，一级市场和二级市场逐步完善，推动了美国房地产市场的迅速发展。一级市场就是直接发放贷款的市场，机构主体包括储蓄贷款协会、商业银行、互助银行、人寿保险公司等。不同金融机构的主体职能又存在区别。储蓄贷款协会（SLs）是以吸收储蓄存款、发放抵押贷款为主的专业性金融机构。商业银行是美国范围最广的金融中介，主要提供短期信用和商业贷款。互助银行是存款人共同所有和经营的互助组织，主要是提供抵押贷款。人寿保险公司的保费较为稳定，逐渐成为抵押贷款的主要资金来源。二级市场是出售抵押贷款的市场。由于有一级市场的长期稳定的资金来源，二级市场运作更加顺畅。目前美国房地产金融二级机构主要有联邦国民抵押协会（FNMA）、政府国民抵押协会（GNMA）和联邦住宅贷款抵押公司（FHLMC）。其主要作用是加强抵押贷款的保证、收购抵押贷款组群、授权代理机构发行抵押债券或自己发行抵押债券、支付贷款利息等。美国房地产的一级市场、二级市场、房地产市场管理机构共同构成完整而统一的市场体制。除此之外，美国房地产金融管理机构也发挥着重要作用，主要包括通货监理处和联邦存款保险公司，其职责是对银行体系和货币政策进行监管。同时，为了鼓励购买自有住宅，还创立了联邦住房贷款银行系统、联邦储蓄贷款保险公司和联邦住宅管理局，对个人住房贷款进行担保。
3、风险防范体系美英两国房地产金融政策
（1）风险预防制度。美国对房地产金融风险的预防主要体现在严格的企业内部监控制度和健全的社会信用体系方面。企业内部监管方面，审贷分离制度、业务评估体系制度和专门的风险管理部门设立，特别是1992年五大学会共同发表的《内部控制———整体框架》报告，明确了企业内部董事会、管理层、内部审计人员对风险管理的责任和义务，提出了控制目标。2004年的《企业风险管理———总体框架》进一步将企业的风险管理和控制分为八项指标，完善了企业的风险管理制度。信用市场方面，美国通过加强各环节的立法，包括公平信用报告法、公平信用机会法、公平债务催收作业法等，建立了完善的信用法律覆盖体系。信用手机和评估市场则完全通过市场化手段运营，形成了个人信用、企业信用和资信评估三大市场格局。同时，政府部门的监管和不良信用惩罚制度为信用体系的建设保驾护航。
（2）风险分摊和转嫁制度。美国房地产金融风险的分摊主要通过房地产企业的多元化直接融资渠道、房地产投资信托基金（REITs）、住房抵押贷款保险等制度实现。美国大型的房地产企业基本都是上市公司，可以发行股票并在股票市场挂牌上市，投融资成本相对较低。房地产投资信托基金，是通过公开发行基金单位或私募融资，进入房地产项目，并由专门机构负责经营管理，以获得长期稳定收益为目的的金融衍生工具。住房抵押贷款保险制度，包括房贷金融机构的保险制度、中低收入家庭的住房抵押贷款保险制度、退休老兵住房抵押贷款保险制度和普通居民商业住房抵押贷款保险制度等，有效地分散了金融机构和个人房地产信贷风险。美国的风险转嫁制度是金融机构将房地产抵押贷款债券出售给投资机构，后者进行资产组合，然后发行房地产抵押贷款证券，即MBS。二级市场的健全和政府的介入为风险转嫁制度提供了发展契机。