2021-4-9 | 房产金融论文
本文作者：赵淑芳 单位：内蒙古财经大学
一、我国房地产金融发展现状
目前我国房地产金融市场上从事房地产信贷业务的主要金融机构是商业银行房地产信贷部和住房资金管理中心，以及住房储蓄银行等。中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、中国银行的房地产信贷部是抵押贷款的主要供给者，房地产保险、房地产典当等只能起到辅助作用。近年来国内房价飙升，房地产泡沫吹大，很大程度上是银行信贷及优惠税收政策推动的，特别2009年至2010年更是明显。从图1中我们可以看出，2008年中到年末，增速从近8%急速下滑至0.43%；而此后又大幅上升至16.22%。而2010年上半年增速又达到了高点18.32%，之后回落到5%左右。2011年末，房价过快上涨势头有所遏制，房地产贷款增速持续回落。截至2011年12月末，全部金融机构人民币各项贷款余额54.79万亿元，同比增长15.8%，全年累计增加7.47万亿元。全年贷款投向中，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额10.73万亿元，同比增长13.9%，比上年末回落13.5个百分点；房地产贷款全年新增1.26万亿元，同比少增7704亿元。全年增量占同期各项贷款增量的17.5%，比上年水平低9.4个百分点；地产开发贷款余额7680亿元，同比下降7.9%。房产开发贷款余额2.72万亿元，同比增长17.1%，比上年末低5.9个百分点。保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比年初水平提高31.7个百分点。由于个人住房贷款、房地产开发贷款过快增长，及其在银行贷款中所占的比例迅速上升，给银行的房地产信贷资金安全带来很大挑战。一旦个人购房者或房地产开发商的资金链条出现断裂，商业银行不良贷款激增的可能性很大。因此，商业银行应加强自身征信系统建设，以防范信贷风险。
二、制约房地产金融发展的因素
（一）房地产金融法规不完善
我国尚未有一部住宅法或住房保障法等相应住房法律，以及相应的房地产金融法律。由于没有真正意义的房地产金融制度，房地产金融业务和产品创新没有法律依据可循。另外，我国尚未建立起一整套系列的住房金融政策和财政支持系统。在房地产资金来源、政府信用担保、减轻贷款还本付息负担和个人征信体系等方面，还没形成全国统一的程序化的实施细则和办法。
（二）房地产金融体系不健全，产品创新不足
我国相关部门经过多年的探索，建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，为房地产的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展，现有房地产融资方式逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定，单一的银行信贷融资方式难以适应我国房地产行业快速发展的趋势，资金是房地产开发企业的生命线，房地产融资也成为业内最受关注的问题。完备的房地产金融体系应该是由银行信用和市场信用组成资金的一级供应市场。由于我国金融体制本身市场化程度不高，使得资金剩余者的大量资金没有有效的途径直接进入房地产业，只能作为储蓄进入银行体系。当房地产企业需要资金的时候，只能选择银行贷款，这不仅制约了房地产业的发展，也给银行体系带来了巨大的风险隐患。
（三）房地产金融风险过于集中
房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。我国目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全部过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等一些项目。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，因此，一旦市场出现波动，房地产开发商，尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产投资的市场风险和融资信用风险将集中于商业银行，转变为信贷风险，最后损失的将是商业银行的利益。
三、发展我国房地产金融的对策
（一）完善相关法律法规，规范房地产融资渠道
目前我国很多金融产品相关的法律、法规政策还很不完善，法律体系不健全，规定不具体，这在很大程度上影响了房地产融资渠道的发展，因此完善相关法律、法规制度是急需要解决的问题。如制定房地产开发企业贷款管理法、房地产信托管理办法等，明确规定房地产企业的权利与义务，规范房地产企业的融资行为，促进房地产金融市场健康发展。
（二）建立房地产金融产品创新体系
房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品，形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。金融产品创新可以在一定程度上降低企业的融资成本，提高融资的效率。如推行融资租赁方式：融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金，完成项目后可通过销售收入收回所有权。建立抵押资产管理公司主要是对抵押物的所有权进行处理，对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式，可以快捷有效地解决房地产企业的资金问题，从而加速房地产业资金的迅速转移和回收。
（三）强化房地产金融风险管理
各个房地产金融机构要根据本机构自身的特点建立房地产金融预警系统，同时由国家建立统一的房地产金融风险预警机制。金融机构要严格、合理的评价房地产开发商资信和按揭项目品质，从源头上降低贷款风险。建立住房贷款风险预警系统，充分反映全国各地区经济运行和波动情况、房地产市场形势和相关政策信息，对共同贷款客户要加强信息传递沟通，协同防范风险。对个人住房贷款风险的防范，要利用高科技手段建立个人基本信息档案库，实现个人住房贷款管理自动化。