天津新区房产金融分析

本文作者：陈方 单位：天津财经大学

一、房地产金融市场的概念

房地产金融市场的概念。房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式，交易的方式可以是直接的，也可以是间接的。随着信用工具的日益发达和不断创新，房地产金融市场的业务范围日益扩大，包括了各类住房储蓄存款、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地产证券、房地产保险、房地产典当等。

二、天津市滨海新区房地产市场现状

1、一级市场

滨海新区核心区土地市场储备情况：以海河为界，现阶段滨海新区核心区分为两个经济发展水平不同、产业结构不同、人文环境不同、市场发育程度不同的分区域：一、海河北（塘沽区海河以北部分、开发区、保税区）：新河区域、碱渣山区域、运输三场区域以及其他市中心项目。二、海河南：东西沽区域也将是滨海核心区的重点发展方向，这将是我们2006年以后的战略重点。三、其他的重点规划（森林公园、胡家园）：随着滨海新区的建设，滨海核心区的地位将得到进一步的体现，在核心区规划森林公园、胡家园居住区也是我们的重点关注对象。土地市场分析及趋势预测：一、土地交易市场有序，但仍受本土开发商干扰，对于土地市场的一些清理整顿举措，让原本比较混乱的土地市场的经营态势更加有序，土地市场走向规范，招、拍、挂方式将成为土地获取的唯一途径，交易比较透明、公开。但是在滨海区域尤其是塘沽的土地市场，土地的上市还是受到了本土开发商的干扰，开发商互相通气、默契获取土地，参与土地部门收储土地，这些都给我们在滨海区域获取土地带来了很多的困难。二、土地供应短时间减少，受到政府对于一级市场的宏观调控的影响，滨海区域土地市场的供应量在一段时间内减少。虽然土地供应量在一段时间内会有所减少，但是不会影响整个土地市场的状况，政府只是对一级土地市场进行调控和管理，控制了土地供应的总渠道，并不是要长期减少土地的供应。三、二手土地信息增多，寻求合作，过去一些企业没有资金，但凭借种种关系拿到了土地，这些企业自己不进行开发，多是希望转让手中的土地，通过土地差价来实现暴利。现在主管部门要求处理遗留问题，这些企业手中的土地届时不处理完毕的话，就会成为"过期粮票"。这些企业为了保住自己的收益，会将手中的土地出手。从我们近期的拓展工作中来看，已经接触了很多这样的合作地块信息，但是大部分由于合作资金不能解决，没有新增的土地获取。四、土地市场供需两旺，土地供应市场逐渐活跃，随着天津滨海新区的加速建设、海河以南改造工程的展开，使得滨海新区面临又一个房地产发展契机。

2、二级市场

目前，土地上市有限，与二级商品房市场的强烈需求明显失衡。开发区土地资源稀缺日益明显，"没有竞争就没有进步"，在一个本土开发商长期占主导的区域，缺乏新元素的注入，将在很大程度制约了区域内房地产市场的发展。一方面本土开发商以较低地价格获取土地，开发中低端产品，占领市场，另一方面，外来操作水平较高地开发商却因没有土地，从而没有机会开发真正的好产品，引领市场，引导市场走向成熟。另外，区域经济保持高速发展，房地产业相对滞后，发展空间巨大。从经济学的角度出发，房地产业的发展必须与区域内经济发展和固定资产投资等经济元素协调发展。从各指标的增幅来看开发区的房地产投资规模和增幅与区域经济增长、固定资产投资相比，同样有所滞后，除去开发区的经济增长不是以房地产为主导等因素，房地产投资所占固定资产的比例较少。我们可以，滨海核心区与天津市、浦东新区各项经济指标对比。通过滨海核心区与对比天津市、浦东新区各项滨海可以看出滨海核心区良好的经济基础和发展趋势与当前的房地产水平并不相符，市场前景看好，发展空间巨大。另外，区域界线逐渐模糊，客户群呈现交叉。滨海核心区房地产业发展过程中，曾经形成了开发区和塘沽区两个明显不同的区域，塘沽区无论从产品形式、操作手法、价格方面都与开发区有较大的差距。随着区域内各功能分区的成熟，开发区作为工业、商务中心，住宅商品房上市量在逐渐减少，而塘沽区作为滨海核心区传统的居住区，商品房市场得到了长足发展。从近期的成交分析来看，区域内的客户逐渐打破了原有的地缘观念，出现了客户群体由开发区向塘沽区、海河北向海河南发展的趋势，促使区域内房地产市场健康发展。最后，高层住宅取代多层住宅，成为住宅商品房的主角。

3、三级市场

首先，滨海核心区三级市场成交量逐年增加，通过与二级市场对比，可以看出三级市场的成交量可达住宅商品房成交量的一半，市场交易相当活跃。其次，二手房成交价格逐年上升，但增幅较之本区域内的商品房售价较为平缓，而且成交价格基数低，上升空间巨大。户型面积60平米以下的一室，80平米左右的两室市场认可度最高，成交价也高于同等素质的其他户型。（如60平米以上的一室、90平米以上的两室、三室）。自从房改制度实施以来，天津市房价一直呈不断增长趋势，通过下图我们可以明显的看到房价的增长趋势，天津市的房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数环比每年都在上升。天津市房价的增长趋势以滨海新区的增长最为明显。南开大学地产专家刘玉录曾这样评价"地产在滨海"：土地是房地产业发展的基础，在国家不断加大对土地管理的力度，特别是在继续清理开发区的背景下，能够在土地政策方面给予滨海新区比较宽松的政策，对于房地产业来说，是一个非常利好的消息。它预示着在市区的房地产已经开发到一定程度的情况下，天津房地产未来的开发重点将会转移到滨海新区来，也就是说滨海新区有望迎来一个大规模开发的时代。

三、滨海新区房地产金融市场未来发展的对策

1、建立多元化的融资渠道。以银行信贷为主导的单一融资格局将逐步被多元化的融资格局所替代。随着房地产行业的不断发展以及融资政策的逐步放松，融资市场将出现产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。

2、建立统一开放的房地产金融体系。加快金融体制改革，逐步健全和完善房地产金融体系，建立我国房地产政策性金融机构，如可考虑在人行下设政策性房地产金融机构（类似住房公积金管理中心），负责有关房地产金融方面一些具体规范的制定，为中低收入阶层提供按揭担保。