谈论房地产金融风险及治理措施

本文作者：王晓梅 王磊 单位：中国建设银行股份有限公司河南省分行

房地产金融指的是以房地产为特定经营对象，并且围绕其进行开发、建设、经营或者消费的再生产过程而展开各种金融活动。而房地产金融风险主要是针对经营房地产的金融机构来说，因为其管理不善、决策失误，亦或者由于客观环境的变化而导致其在资产收益方面遭受损失。值得注意的一点是，房地产金融风险并不仅仅包括个人金融机构和单项业务的风险，还包含了在整个房地产的金融体系中所面临的风险。

1房地产金融的主要风险

1.1对开发商来说，主要是筹资困难，贷款违约风险高。我国当前的房地产在开发资金上主要依赖银行信贷，而商业银行的信贷政策一旦发生变动，就会导致房地产市场的“蝴蝶效应”。2008年金融危机之后，直到如今，全国各大城市的房屋销售的价格指数呈现下降趋势。就此来说，开发商楼盘的库存量上升，当其无法抵御用卖楼的数量来抵消这笔降价风险时，很多楼盘也就成为了烂楼，而银行也将面对巨大损失。另外，在房地产领域，较高负债率也使房地产金融面临着巨额财务风险。

1.2当房地产市场出现低迷时，住房抵押贷款的违约会增加。就目前而言，我国的个人住房抵押贷款违约的状况还不太明显。但是2008年美国的次贷危机告诉我们，今天的优质资产明天就有可能成为坏账。目前很多银行为了占到更多市场份额，不惜降低贷款的标准，对住房抵押贷款放松审核，甚至变相的违规操作。这样导致的情况是，一旦房地产市场出现低迷之后，住房抵押贷款就成为了一笔烂账。就目前而言，在我国商业银行的贷款抵押物中，住房抵押贷款占总贷款的比重已经超过了65%。如果按照2008年上半年我国28.6万亿的人民币贷款余额来算，那么我国处于房地产金融风险中的贷款就超过18亿。此种风险的出现主要在于商业银行对于住房抵押贷款的风险识别不够高。

1.3银行数据披露的准确度有待观察。在上条风险中有提到，银行为了多增加其流动资金，会放松对贷款抵押物的真实性审查。那么，一旦银行在出现坏账死账之后，为了其自身的形象和股价，也会低估甚至隐瞒其不良贷款的准确数字。毕竟银行坏账的增加毫无疑问的会导致其业绩的下滑。近几年来，由于银监会等多方监督之下，银行对于自身抗风险的能力有所提高，但是也不排除为了维护其市场形象，放松贷款的分类标准，迟记或者不记不良贷款的现象。

1.4救市措施引发的连带问题。房地产行业关系到国计民生，国家对于国计民生的重大问题会采取宏观调控，而国家的这种宏观调控会很大程度上引起房地产市场的变革。国务院出台一系列关于促进房地产市场健康发展的文件会在很大程度上促进房地产市场新一轮的变革。但是如果频繁出台政策变革，导致房地产市场长期保持观望态度的话，那么这种政策拉动内需的效果就会大打折扣。

2防范措施

2.1化解不良资产。对于房地产市场金融风险的防范方面，化解房地产金融机构的不良资产只能解决一部分的问题。幸运的是直到如今，我国的住房抵押贷款虽然风险存在，但是坏账率还是比较低的，全国的平均值在百分之二以下，有很多城市已经达到了零坏账率。为了保持乃至提高房地产金融机构的抗风险能力，各个金融机构都应该做好资产的负债管理，增强法律意识，科学分析决策。

2.2规范操作流程。银行在住房抵押贷款上抗风险能力的提高主要体现在银行对于金融活动相关业务的严以律己。首先在贷款前，银行要做好审查工作，切不可为了自己的一时业绩，造成不可挽回的损失。审查流程要到位，审查资料要严格，必要的还需要进行现场勘查。其次在贷款后，要及时做好管理工作。在贷款之后，对贷款人的自信状况进行调查，掌握相应的资金使用情况，以防偷换概念等现象的产生，降低个人或者企业的还贷风险，使银行的抗风险能力增强。

2.3引导有序竞争。房地产市场金融机构的有序竞争，需要国家的宏观调控，也需要国家相关法律法规制度的完善。需要加强中央银行对各大商业银行房贷抵押业务和程序的监管，将不正当竞争和非法垄断扼杀在摇篮中。由于房地产金融的自身行业特征，它主要是内向型创汇，由此外资介入可能影响我国外汇的平衡，因此在房地产金融中，多借外债是不可取的。

2.4完善房地产金融制度和体系。一个好的制度能为其提高在市场上的抗风险能力，对于房地产金融市场来说，建立一个完善的制度体系，能够抵御市场变动带来的一部分威胁。我国目前针对这一行业的制度和体系还不太完备，对于风险的防范也没有及时有效的应对措施，由此建立包括以上提到的金融机构体系以外，还需要建立监督管理、法律法规、风险防范以及金融投资等体系。同时，相应的预警机制也要建立起来，特别是风险测评和监控体系。

2.5建立个人房贷信用制度。我国目前对于个人信用的评估体系十分不完整，不仅仅是个人，对于企业的信用信息也是支离破碎，不充分的，由此产生的信息不对称现象是需要向发达国家的金融体系学习的。实际上，若是建立了一个个人房贷的信用制度，就可以避免很多坏账烂账的产生，通过调查和评估个人的信用程度，就可以有效的对“道德风险”进行防范。另外，信用管理制度的建立还需要有信用档案、账户、调查、检测和评估制度的建立，这几者之间相互配合，最终完成个人信用系统的评估。对于现在大家都比较关注的住房公积金来说，由于不同城市的不同进度，不可操之过急。同时对于借款人资格的审批要严格，防止鱼龙混杂局面的出现。

2.6健全信息的传递机制。现代科技的高速发展，带来人们生产生活和工作的便利。针对上述提到的信息不对称的问题，国家需要健全关于信息的传递机制。对于在房地产金融市场上出现的欺诈舞弊等问题，要进行坚决的打击，采取一定的激励措施，提高员工利益共享，风险公摊的意识，对于信用状况良好的个人或者企业给予一定量的道德风险鼓励。结束语房地产金融作为国计民生的重点部门，它的运行稳定与否直接关系着相关其他行业的发展与稳定，从而对整个国民经济也产生了重大的影响。我国国家政府应该对其进行相应的宏观调控，各大金融机构商业银行要严格执法，按照规章制度章程办事，个人或者企业也要诚信做人做事，共同来维护房地产金融市场的稳定，降低其风险。