产权失灵下的建筑遗产防护

产权失灵是指产权不存在或产权的作用受到限制而出现的资源配置低效甚至无效的现象。[1]185斯蒂格利茨(JosephE.Stiglitz)在《经济学》中指出：范围不明确的产权、有限的产权、作为产权的法定权利，这3种情况会导致产权失灵。近几年来，随着城市房价、地价的飙升，旧城因其区位与相关优势，逐步成为房地产商、地方政府、以及其他投资者争夺的商品。在这场争夺运动中，一大批城市文化遗产遭受了“生”与“死”的考验，类似于上海新天地式的所谓的“新地标”的“再生”1)；在天津市建筑遗产保护志愿团队“严格保护”下的五大道历史街区仍遭拆迁2)；曾演绎出广州德胜河左岸的工业遗产建筑群遭受强制拆迁[2]等事件。面对这些城市文化遗产的生与死，从产权制度的视角，应该如何审视，如何解读？为什么一系列诸如历史文化名城保护条例、文物保护法规、地方保护条例等遗产保护制度会在这些事件中失效，其原因在哪里？

1产权制度的基本理论

1.1产权制度

产权(proprietaryrights)是关于财产的使用、让渡和获取收益的权利，其含义包括了所有权、占有权、使用权、支配权、经营权、索取权、继承权和不可侵犯权等。[3]产权的概念包括经济学上和法律意义上的双重概念。[4]新制度经济学认为制度有着丰富的内涵：首先，制度与人的动机、行为有着内在的联系；其次，制度是一种“公共品”；第三，制度和组织是不相同的，制度也即为人与人之间关系的某种“契约形式”或“契约关系”。[1]35-37产权制度是指社会界定个人产权及支持、实施和保护这些权利的标准或规则。产权制度的建立有助于减少或避免个人因争夺使用稀缺资源而引起对抗和冲突，促进人们的交往和合作，鼓励人们从事有益的生产而非破坏性的活动，促进社会的进步。产权的界定和维护，是克服“外部性”的最有效手段。

1.2城市文化遗产产权概念

城市文化遗产是指存在于人类聚居环境内的，能代表历史及反映在其中世代生活的人的一切有形的物质存在。[5]本文研究的重点是城市建筑遗产，如历史城市、历史文化街区、建筑类的文物保护单位、历史建筑等物质存在。城市建筑遗产的产权是以房地产为标示的物权，是财产权在建筑房地产中的具体化，是一种具有一系列排他性的绝对权，权利人对其所有房地产具有完全支配权。同样，建筑遗产的产权可分为房产权和地产权，并且这两者权利人是一致的。

2产权失灵的制度分析

2.1产权制度变迁历程的解读

产权制度变迁是产权制度的替代、转换与交易过程，其实质是一种利益关系的变革，是权利和利益的转移和再分配。[6]11产权制度变迁是一种效益更高的制度对另一种制度的替代过程。在这个过程中，实际制度需求的约束条件是制度的边际替代成本(即机会成本)。[1]80自1949年至今，我国一系列的产权制度变迁影响着城市建筑遗产物质空间的形态，影响着其内在传统文化的承继。这些制度包括：1949年《中国人民政治协商会议共同纲领》，1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》及1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》等。

2.1.1遗产物质空间的模糊、环境的恶化

我国城市建筑遗产的产权制度在变迁中不断完善，但在这一过程中，引发了建筑遗产物质空间的模糊、建筑环境的恶化等，其最典型的案例之一就是北京传统四合院。由于一系列的制度影响，致使原本空间关系清晰的四合院嬗变成杂而无院，院落环境极端恶化(表1)。其次，在这场变迁中，产权关系也随着时间的流逝以及制度本身的因素而变得模糊不堪。如上海合肥路乌风里地块，在720多户居民中，存在着国有、集体、私有等不同类型的产权形式，这3种不同的类型往往同时存在于同一栋石库门建筑中；有约1/5的住户不明其产权归属；还有地方政府或相关部门代管、相关企业单位代管的用房。而且，大多数居民认为“这是公家的房子”，没必要关注维护，甚至近80%的住户期盼着政府彻底拆迁改造(表2)。制度变迁下，建筑遗产空间的嬗变、环境的恶化，及产权模糊等无疑不利于遗产的保护，而且是滋生问题，引发产权失灵的原因所在，所以，从制度本身的角度可以得出：遗产保护的困境有其历史的原因。

2.1.2土地产权和遗产地面产权关系的混沌

产权制度变迁中另一大问题是土地产权与房屋产权关系的混沌。众所周知，建筑遗产产权中，房屋产权属于不动产，其核心是土地，这正是物权法的重心所在，即不动产物权。但土地与地面房屋是密不可分的，由此，根据这两者的关系，构建了两种完全不同的法律体制，即一体主义和分离主义。[6]107目前，我国房屋产权是在分离主义的立法体例下，土地的概念并不包括房屋，建筑遗产的房屋被认为是独立物，它可以独立于所依土地而为各种权利的客体。土地与房屋可以相互分离而分别成为所有、转让、抵押的标的物。另外，我国的土地所有人只能是国家和集体，私人不能取得土地所有权，只能依法取得土地使用权。[6]107但是，从权利变动的角度来分析，房屋与其土地又是采用了房地一体主义的原则。土地属于国家或集体，不能流通，房屋却能作为商品进入市场，进行交易，但房屋的交易过程，带动了不能流通的土地的“实质性流通”，由此，混沌点就在于分离主义体例下的、一体主义的物权变动方式。这一混沌点，一方面催生了一系列因拆迁补偿问题而引发的恶性事件；另一方面包括地方政府在内的追求经济利益最大化的投资者们争夺城市土地而引发的大规模拆迁运动，因此，从该层面上，产权制度的变迁是引发诸如北京、南京、上海等城市传统民居类遗产被大量拆除而使产权失灵的历史根源所在。

2.1.3遗产内在文化的篡改与凋零

城市建筑遗产内在文化随着其产权所有人的更替而逐步变异、更替必然导致内在原有文化的部分消失与新的文化的产生，但问题关键在于更替主体逐步、非地域性的演变，使得建筑遗产内在地域文化消失，如北京传统的四合院内地域平民文化被其它地域文化所替代，上海石库门平民文化也被所谓的精英会所文化替代，再创所谓的“新地标”，这是对遗产内在文化的篡改，也是诸如上海“新天地式”遗产的“死亡”。因此，文化的凋零是产权失灵下最大的悲哀。