2021-4-9 | 宏观经济
多数国家城市发展过程证明，城市化水平从30%提高到70%是一个快速发展时期，当前我国城市化水平约为46%，按每年以一个百分点的速度递增计算，仍有20年的城市快速发展期，即使在住宅地产相对饱和以后，商业地产的迅速崛起还可为房地产投资信托基金（REITS）的发展提供一个新的机遇。REITS是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，专门用于房地产租赁、投资、销售等方面，集众多分散资金于一体的一种投资体制。在房地产金融市场上，美国次贷危机的教训已经让人们意识到简洁化、场内化的重要性。而REITS作为房地产金融市场的金融工具，对破解房地产金融难题可以发挥重要作用。为此，本文通过分析当前国内房地产发展形势，认为应加快REITS的试点工作，从房地产金融体系整体角度出发制定相关政策，促进房地产金融市场发展。
一、REITS在投资组合中的优化作用
REITS具有分散投资风险的效应，以不动产组合的REITS形式进行投资管理已成为许多机构投资者配置资产的重要工具。Bret.R.Wilkerson在《RealEstate：PortfolioAllcation，Dive-rsification，andTiming》一文中从资产类别角度研究REITS，指出REITS在投资组合中可以发挥多元化投资的调剂作用。REITS不仅拥有相对稳定的现金流入，而且可以预防通胀，在央行加息的条件下，房地产物业租金的上升能增加REITS的收入，所以从投资组合的观点看，大型投资基金可以减少债券投资，以分配给REITS更多其他的投资份额。REITS具有长期收益率高于股票、波动性低于股票且与股票、债券的相关系数低的特点。在传统的资产组合中通常只包含债券、股票类证券，REITS的加入使投资组合更趋于多元化，可有效降低投资风险，提高投资报酬率。根据资本资产定价模型理论，一项资产的期望报酬率取决于它的系统风险，而度量一项资产系统风险的指标是β系数，它反映了某项资产的收益率与市场组合之间的相关性，计算公式如下：βJ=cov（KJ，KM）/σM2=RJMσJσM/σM2=RJM（σJ/σM）式中：cov（KJ，KM）表示第J种金融产品收益率与市场组合收益之间的协方差，它等于该产品的标准差、市场组合的标准差及两者相关系数的乘积。从此关系式可以看出一项资产的β值大小取决于以下三个因素：①该产品与整个市场的相关性；②自身的标准差；③整个市场的标准差。同理，也可以从资本市场有效性假设出发，再加入REITS后该组合的有效边界向左上方移动，可以判断在相同风险水平下增加REITS后的组合可获得更高的收益，或是为取得相同收益水平，增加REITS后的组合只承担更低的风险。投资者利用以上原理可以投资不同类别的房地产项目，使不同产品报酬率相互调剂，分散风险，不会因个别REITS的走势不好而受到影响。以美国REITS为例，在过去30年里，REITS的年化收益率为13.95%，比美国同期主要股指的年化收益率即标普500指数12.96%、道琼斯指数9.01%、NASDAQ指数11.87%要高；期间，REITS年收益率波动率为13.04%，比美国同期主要股指年收益率波动率即标普500指数14.92%、道琼斯指数15.13%、NASDAQ指数22.28%要低。上述分析告诉我们，对于自住购房者而言，可以用先期攒下的钱购买REITS，从而对冲房地产价格上涨带来的风险，锁定既定房屋面积，将攒购房钱转化为攒房屋面积，轻松实现购房梦；而对于个体投资者而言，得到了投资房地产的便捷途径，不必再依靠购买商品房来实现个人资产的保值增值，房地产的理性投资需求将借助REITS得以实现。
二、REITS“三步走”战略构想
1.初始阶段。在这一阶段，REITS一般具有较低的杠杆效应，资金的流动性较差，拥有的REITS产品有限，但随着REITS可成为继股票、债券、银行存款与房地产投融资的有效选择后，政府会采取一系列鼓励政策促进REITS的发展。2011年国家提出建设1000万套保障性住房任务后，总共需要1.4万亿元的建设资金，单靠各地政府的财政支持是远远不够的。而REITS提供了一条有别于传统融资的途径，各地政府可以借助REITS的融资功能，以市场化手段整合民间资本，既能为保障房建设提供急需的资金，推进保障房必要的市政配套设施建设，又能将对市场构成冲击的国内外游资转化为稳定市场的中坚力量，从而既实现有效的市场供给，改善民生，又能吸纳流动资金，稳定楼市，抑制房地产投机，遏制房价过快上涨。参照商业银行目前贷款6.48%的利率水平，REITS的回报率只有在8%以上才能吸引大量的投资者参与，按现行税收计算，收取100元租金需缴纳5.65元营业税金及12元附加房产税（按天津地区税率计算）、约20元的所得税，再扣除相应的成本费用，要达到8%的收益率难度很大。因此在所得税方面，根据国际惯例做出一定的减免，在流转税方面避免双重征税，在法律法规方面制定有利于REITS发展的《投资公司法》等，使房地产的小众投资品变为大众投资品。
2.发展阶段。由于REITS自身所具有的低成本的特点，且在上一阶段积蓄了足够的资本，因而可以大量收购收益率高于其资本成本率的物业。在此阶段，每个REITS通过行业整合，可以根据各自专长选择投资领域，如选择以地理区域为专长的REITS和以行业为专长的REITS，使之由量变到质变，实现跨跃式发展。当资本成本率和房地产直接投资收益率趋同时，表明国内物业已无法满足REITS发展的需求，此时应进行海外物业收购，实施全球扩张战略，推出以合资公司形式存在的REITS，使之成为新的收入增长点，REITS具有跨国甚至全球物业整合能力，既降低了地域风险，减少了物业之间的关联程度，又降低了非系统性风险。
3.成熟阶段。在完成大量并购后，REITS将其精力逐步转移到其资产经营上，优化产品结构、租户的组成以及自身内部结构重组等，积极开拓产品附加值。例如：投资公寓的REITS承包高速互联网服务，建立网上支付租金、维修等系统平台，甚至可开拓新的业务如商业银行等。
三、REITS在我国现阶段的基本业务定位
REITS收益的主要来源是其拥有的商业地产租金及房地产销售获得的增值收入，因此结合现阶段房地产行业出现的新情况，可着重从以下方面开展业务：