货币政策对房价管控的效果

一、货币政策调控房价的影响机制

现阶段利率、存款准备金率、信贷规模等方式是我国货币政策对房价调控的主要途径。中国人民银行主要采用以下四种调整利率方式:第一种是调整中央银行的基准利率，它主要包括再贷款利率、再贴现利率、存款准备金利率以及超额存款准备金利率等;第二种是调整金融机构法定存贷款的利率;第三种是通过制定金融机构存贷款利率的浮动范围调整利率;第四种是制定相关的政策来对各种利率的结构和档次进行调整。

首先，利率是我国货币政策的重要组成部分，所以利率政策在国家宏观调控体系中发挥了举足轻重的作用。利率政策对房地产价格的影响主要是通过市场上供需双方的相互作用来实现的。一方面从供给角度来分析:利率的高低对房地产开发商的融资成本起到了决定性的作用。如果利率升高，投资房地产的利息成本就会加大，开发商势必就会减少资金的投入，从而导致房屋的供给量下降，所以房价会上升;反之，如果房地产开发商不降低对房地产的投资力度，购房者就会成为提升房价的资金成本转嫁者，从而进一步提升房价。另一方面从需求角度来分析:由于商品房属于非普惠消费品，居民购买住房在大多数情况下是依靠贷款，所以利率和住房的需求量呈反比例的变化关系。利率的升高使购房者的储蓄和理财收益增加，而对房地产的投资缺乏兴趣，这样就会减少对房地产行业的资金投入量，从而降低房地产的价格。由此可见，利率政策不仅能导致房地产市场的消费需求下降，而且也能减少房地产开发商对房地产的投资。利率调控在一定程度上决定了房屋的需求和供给。利率调控是一把双刃剑，既能导致房屋需求量下降，又能使房屋供给量减少。所以利率对供给和需求的影响孰大孰小决定了房屋价格的升降。

其次，法定存款准备金率对房价有很大的影响。房地产市场的贷款可以分为房地产开发商贷款和房地产商品的消费者贷款，如果提高和降低法定存款准备金率，就会影响银行的信贷能力，从而导致房地产市场的贷款变化。一方面，如果央行上调法定存款准备金率，各个商业银行就会增加上缴的存款准备金，从而贷款的能力降低。那么房地产商品的消费者的住房贷款也会随之减少，从而影响房地产市场的需求量，进而导致房地产价格的下降。另一方面，因为央行上调法定存款准备金率，房地产开发商的可贷款资金就会减少，从而导致房地产市场的房屋供给量减少，进而影响房价的上升。反之，如果央行下调法定存款准备金率，各个商业银行的信贷能力提高，可贷资金增加。那么房地产商品的消费者的住房消费贷款随之增加，住房的需求量也会随之提高。而房地产开发商的投资贷款也会增加，进而增加了房地产市场的住房供给量。

再次，信贷规模对房价的影响。信贷规模又称“贷款规模”，是中央银行为实现一定时期货币政策目标而事先确定的控制银行贷款的指标。它主要是对房地产市场的供给方和需求方进行调控。中央银行运用信贷货币手段，对房地产市场的资金获取渠道产生影响。当房地产市场中的房地产开发商和房地产商品的消费者都面临融资约束时就会对银行的信贷资金有较强的依赖性，如果中央银行采用一系列的货币政策工具如调整存贷款准备金率、公开市场操作、再贷款贴现等，就会影响基础货币和货币的供应量，同时也会对金融机构的信贷能力产生影响，进而导致房地产市场供给双方的资金获取量，从而影响房地产市场的供求关系和房价的升降。

最后，资产组合效应途径影响。资产是具有交换价值的实体，可以分为金融资产和实物资产两类。金融资产包括货币、股票、债券等。实物资产包括耐用消费品、不动产和机器设备等直接提供消费服务和生产性服务的有形资产。一般来说货币是一种比较安全的资产，既没有收益也没有较大的风险;其他资产虽都有不同程度上的风险，但是收益也会比较大。而股票、债券和房地产等方面一起组成了非货币资产组合，投资者会根据效用最大化的原则调整组合中各种资产的比例。如果中央银行实行扩张性的货币政策，增加货币的供给量、下调利率，那么原有的资产组合的均衡状态将会被打破，投资者将会重新进行资产组合以获取新的均衡，那么就会导致非货币需求的增加，进而影响房地产市场。

二、郑州市房价的调控效果分析

(一)郑州市市区商品住宅销售均价2011年6月后出现下降

在2008年的全球经济危机中，世界经济陷入低迷，而中国的房地产业则逐渐成为国民经济的支柱产业。进入2009年，无论是从房地产行业的销售额，还是从房价方面来考察，其发展都超过了2007年泡沫时期的对应指标。众多研究学者分析认为，2009年是中国经济最困难的一年，也是中国房地产最辉煌的一年。图12010年4月～2012年2月郑州市区商品住宅销售均价走势图郑州房地产市场也是从回暖到旺销，截止到2009年11月，郑州商品住宅销售面积超出2008年全年的49%。2010年的郑州楼市可谓跌宕起伏，一方面是对楼市调控政策层出不穷:国十条、二次调控、房产税、限购令等耳熟能详，另一方面则是郑州房价持续稳步上涨，郑州市房地产管理局发布的数据显示，郑州市市区商品住宅销售均价从2010年1月份的4862元/平方米上涨到12月份的6176元/平方米。2011年以来，加息、限购等政策伴随楼市左右。2010年4月～2012年2月郑州市市区商品住宅销售均价走势如图1所示。由此可知，2011年，郑州市市区商品住宅销售均价呈现出“第一季度快速下降、第二季度快速回涨、第三与第四季度缓慢下降”的特点，2011年6月达到6724元/平方米的最高价位。进入2012年，郑州市市区商品住宅销售均价则在2012年2月出现小幅回升。据中国搜房网公布的数据来看，2012年3月份郑州市房地产价格与2月份相比又有所提高。因此，我们可以得出如下结论:2011年以来的楼市限购政策，对2011年下半年郑州市商品住宅市场产生了比较明显的效果，但是进入2012年以后政策效果减弱。

(二)郑州市市区商品住宅项目变动情况

1．2011年第一季度郑州市市区各行政区房价涨跌情况